El juzgado de primera instancia número 3 de Algeciras (Cádiz) ha dictado sentencia el 20 de noviembre de 2024 por la cual condena a la devolución de un anticipo de pago para la compra de una vivienda en construcción no entregada en Los Barrios (Cádiz), así como al pago de los costes procesales e intereses correspondientes.
El fallo, según se desprende de la sentencia, a la que ha tenido acceso Europa Press, estima que CaixaBank tendrá que pagar 45.127,89 euros al demandante en concepto de anticipo de la vivienda, a lo que habrá que sumar los correspondientes intereses legales desde la fecha de cargo en cuenta del ingreso, más allá de los costes procesales.
En el año 2007 los actores suscribieron contrato de compraventa con «subrogación en crédito hipotecario» con una entidad promotora-vendedora, dicho contrato tenía por objeto la compraventa de una vivienda unifamiliar ubicada en la localidad de Los Barrios. El vendedor estaba gestionando la obtención de un préstamo hipotecario sobre la vivienda con una entidad bancaria Barclays por un plazo de amortización de 32 años y en el contrato relativo a la garantía de las cantidades entregadas a cuenta se establecía que las mismas se garantizaban con aval bancario otorgado por la entidad bancaria al comprador.
Así las cosas, durante la vigencia del contrato los actores entregaron a la promotora «la cantidad de 45.600 euros», aunque la vivienda no llegó a ser terminada ya que la promotora «presentó demanda de concurso voluntario de acreedores tramitado en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Cádiz que acordó, por Auto de 15 de octubre de 2013, la disolución de la sociedad, dejar sin efecto la fase de convenio y abrir la fase de liquidación».
Por su parte, el Administrador Concursal reconoce en la cantidad de 45.127,89 euros la deuda a favor de los actores indicando, como causa del crédito, «el incumplimiento del contrato de compraventa y catalogando el crédito como ordinario, vencido y contingente». Además, en el contrato se reconoce que las cantidades entregadas a cuenta se encontraban «garantizadas por aval bancario y pólizas de contragarantías suscritos entre la promotora y la entidad bancaria».
Las cantidades entregadas a cuenta no fueron devueltas en el concurso de acreedores al parecer por «insuficiencia de la masa», procediéndose el 17 de febrero de 2007 a solicitar del Juzgado de lo Mercantil autorización para interponer demandas contra los actores. La póliza de contragarantía se constituyó con el objeto de facilitar al afianzado los avales, preavales y otras garantías para el desarrollo de su actividad y autoriza al banco a «satisfacer las cantidades que le sean requeridas hasta el importe de las garantías al primer requerimiento que reciba para ello, sin que el banco tenga que entrar a considerar ningún respecto de la procedencia o improcedencia de la petición de reintegro».
Una vez resuelto el contrato de compraventa mediante sentencia, los actores a través de su defensa, dirigieron burofax a la entidad bancaria para que le devolviera las cantidades entregadas a cuenta, no recibiendo respuesta alguna, reiterando su petición los actores mediante e-mail y tras varios intercambios la entidad indicaba que al haberse fusionado en 2015 Barclays y la actual demandada la comunicación debía dirigirse a CaixaBank.
El 3 de agosto de 2021 los actores presentan escrito en la oficina de CaixaBank requiriendo la ejecución del aval y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, respondiendo la entidad mediante el requerimiento de diversos documentos, contestado el requerimiento por parte de los actores y denegando así la solicitud en base a que el ingreso de la cantidad entregada a cuenta no cumple con los requisitos necesarios para ampararse en el régimen establecido en la ley 57/68 de 27 de julio.
Así, en el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 21 de diciembre de 2016, ya estipulaba que las circunstancias que en el presente habían cambiado con respecto a cuando se contrató la adquisición de la vivienda, el 13 de febrero de 2007, pues a esa fecha «no existía todavía la póliza colectiva, por lo que no se les entregó en ese momento ninguna copia de dicha póliza colectiva; la póliza colectiva se emitió un mes después, el 15 de marzo de 2007; y tres meses más tarde, el 12 de junio de 2007, los compradores requirieron del promotor la emisión del aval individualizado».
En este contexto, ha aclarado que «estas circunstancias no deben impedir que podamos aplicar aquella doctrina jurisprudencial al presente caso, pues, bajo el principio tuitivo que conduce la interpretación y aplicación de la Ley 57/1968, la entidad bancaria que concertó la línea de avales debía conocer los contratos de compraventa privada que ya se habían concertado, en garantía de cuyos pagos anticipados realizados por sus compradores se concertó la línea de avales, para emitir los correspondientes avales individualizados». «La entidad bancaria asumía una corresponsabilidad con el promotor de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, en caso de incumplimiento de la obligación del promotor», ha apostillado.
Así, el juzgado de primera instancia número 3 de Algeciras ha declarado que «una vez determinada la existencia del aval, lo cual ocurre en el presente caso, le basta a la parte actora para obtener la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, que la misma acredite que dichas cantidades efectivamente fueron entregadas a la promotora y que lo fueron como pago a cuenta del precio».
Ante ello, el juzgado ha sentenciado que este precepto «queda acreditado a través del contrato de compraventa en el que se establece fraccionadamente las cantidades que la actora debe pagar a cuenta», además «se acredita el documento electrónico través del certificado realizado por la representante de la promotora que reconoce la entrega de la cantidad de 45.600 euro por los actores a cuenta de pago del precio de la vivienda».