El segundo decreto de vivienda establece prórrogas de cinco o siete años e indemnizaciones por no renovar el alquiler

El segundo decreto de vivienda, publicado en el BOE el 1 de octubre, amplía el preaviso del propietario a seis meses y contempla compensaciones de al menos doce mensualidades de una vivienda comparable. El Gobierno separa estas medidas, con menos consenso parlamentario, para facilitar la aprobación del resto del paquete.

El segundo decreto de vivienda aprobado por el Gobierno establece un nuevo sistema de renovación de los alquileres habituales por periodos sucesivos de cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, y obliga al propietario a indemnizar al inquilino si decide no prolongar el contrato, salvo en los supuestos previstos por la norma. El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 1 de octubre, entrará en vigor el 2 de octubre y también alcanzará a contratos existentes, con reglas transitorias para su aplicación.

El Ejecutivo ha dividido su paquete de vivienda en dos textos con diferentes posibilidades de obtener respaldo en el Congreso. La separación permite someter a votaciones independientes las medidas con mayor margen de acuerdo y esta reforma de la continuidad de los alquileres, que encuentra más resistencias. De este modo, un rechazo al segundo decreto no arrastraría al conjunto de las medidas del primero. La división facilita la negociación parlamentaria, aunque no garantiza la convalidación de ninguno de los dos.

La nueva norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su objetivo declarado es dar estabilidad a los hogares y evitar que el vencimiento del contrato se convierta en una vía para sustituir al inquilino y fijar una renta superior. Las principales medidas se aplican al alquiler de vivienda habitual sin exigir que el inmueble esté situado en una zona declarada tensionada.

Renovaciones sucesivas de cinco o siete años

La reforma cambia lo que ocurre una vez cumplido el periodo mínimo de duración del contrato: cinco años cuando el arrendador es una persona física y siete cuando es una persona jurídica. Si ninguna de las partes comunica válidamente su voluntad de no continuar, el alquiler se prorrogará por nuevos periodos de cinco o siete años, respectivamente.

Hasta ahora, el régimen general contemplaba, después del periodo mínimo obligatorio, prórrogas anuales hasta un máximo de tres años. El decreto sustituye ese esquema por renovaciones más largas y sucesivas.

La continuidad pasa así a ser la regla cuando no existe un aviso de no renovación dentro del plazo legal. No obstante, el texto no impide al propietario poner fin a la relación en los vencimientos correspondientes: podrá hacerlo mediante la comunicación exigida y, cuando proceda, abonando la indemnización.

Por ello, aunque el sistema permite mantener el alquiler durante sucesivos periodos sin un límite global establecido en este artículo, la norma no convierte todos los contratos en vínculos imposibles de extinguir.

Seis meses de preaviso para el propietario

El arrendador deberá comunicar su intención de no renovar con una antelación mínima de seis meses respecto al vencimiento. El plazo anterior era de cuatro meses. Para el arrendatario se mantiene el preaviso de dos meses.

El Gobierno justifica esta ampliación por la necesidad de que las familias dispongan de tiempo suficiente para buscar otra vivienda, organizar una mudanza y afrontar los cambios que puede provocar la salida del domicilio habitual.

El cumplimiento del preaviso será determinante para evitar una nueva prórroga. Además, cuando el propietario invoque alguna de las causas que permiten no indemnizar, deberá identificarla de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación.

La norma incluye una adaptación para los contratos próximos a vencer: si al entrar en vigor quedan menos de seis meses para la finalización del contrato o de la prórroga en curso, el arrendador podrá comunicar la no renovación con un mínimo de cuatro meses de antelación.

Una indemnización de al menos doce mensualidades

La compensación económica es una de las novedades centrales. Cuando el propietario comunique válidamente que no quiere prorrogar el alquiler, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, al menos, a doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas a la arrendada.

El cálculo no se vincula necesariamente al alquiler que paga el hogar que debe marcharse. El decreto ordena utilizar, siempre que sea posible, el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, para que la compensación se relacione con el coste de acceder a un inmueble comparable.

Existe también un mínimo ligado a la antigüedad: la indemnización no podrá ser inferior al equivalente a una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda. Los periodos inferiores se prorratearán por meses y días.

Ambos mínimos deben respetarse. La cantidad se abonará al entregar la vivienda, salvo el supuesto específico de necesidad del propietario que posteriormente no se materialice. Según la exposición de motivos, la medida pretende compensar los costes de abandonar un contrato cumplido y hacer que el arrendador asuma parte del coste que su decisión traslada al hogar.

Las excepciones que permiten no indemnizar

La indemnización no será automática en todas las no renovaciones. Una de las excepciones permite al propietario, cuando sea persona física, recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia, de familiares de segundo grado por consanguinidad o adopción, o de su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurren tres meses desde la entrega sin que esas personas ocupen la vivienda, el antiguo inquilino tendrá derecho a la compensación, salvo que exista una causa de fuerza mayor.

Tampoco procederá indemnizar cuando el arrendatario no haya habitado el inmueble durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación. La norma protege, sin embargo, las ausencias justificadas por salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, así como los casos en que permanezcan en la vivienda las personas contempladas en el artículo 7.1 de la ley.

Otra excepción afecta al inquilino que disponga, en el mismo municipio, de una vivienda adecuada para sus necesidades que pueda ocupar, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute.

El texto contempla además otras circunstancias justificadas que determinen la prevalencia de los intereses de un arrendador con vulnerabilidad acreditada.

Ofrecer un nuevo contrato puede excluir la compensación

La firma de un nuevo contrato de vivienda habitual entre las partes también elimina la obligación de indemnizar. Lo mismo sucede cuando el inquilino rechaza, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente del propietario para formalizar un nuevo contrato sobre la misma vivienda.

Esta segunda posibilidad exige condiciones concretas. La oferta deberá presentarse dentro del plazo de preaviso y garantizar una permanencia mínima de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica.

Además, el importe económico total de la nueva renta mensual deberá ajustarse a las reglas del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, incluso cuando la vivienda no esté en una zona tensionada.

Por tanto, cualquier propuesta de renovación no basta para excluir la compensación. El decreto condiciona esa excepción a una duración mínima y a unas reglas de determinación de la renta.

Prórrogas pactadas y venta de la vivienda

Si el propietario anuncia que no quiere continuar y posteriormente ambas partes acuerdan una prórroga voluntaria, esta tampoco podrá ser inferior a cinco o siete años.

El decreto declara nulas las estipulaciones de los acuerdos de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario. Esta protección se refiere a los acuerdos de prolongación del contrato existente.

La venta del inmueble no elimina por sí misma el derecho a la indemnización. Cuando el comprador se subrogue en la posición del arrendador, le corresponderá asumir esa obligación si se produce una no renovación que genere el derecho a compensación y no concurra alguna de las excepciones legales.

Protección para hogares vulnerables y zonas tensionadas

La reforma mantiene la prórroga extraordinaria de hasta un año para arrendatarios que acrediten vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. Su aceptación será obligatoria para los grandes tenedores en los supuestos establecidos.

También conserva las prórrogas extraordinarias por periodos anuales, hasta un máximo de tres años, para viviendas situadas en zonas tensionadas mientras esté vigente esa declaración, con las excepciones recogidas en la ley.

Estas extensiones no se acumularán con otras prórrogas extraordinarias legales. La correspondiente a las zonas tensionadas tendrá aplicación preferente.

Existe, además, un matiz relevante: no procederá la indemnización general cuando el inquilino reúna los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el propietario respecto al vencimiento comunicado, aunque no llegue a solicitarla.

Cómo afecta a los contratos que ya están en vigor

El nuevo régimen alcanza a contratos vigentes, pero incorpora una transición. Los que ya estén dentro del antiguo periodo de prórroga del artículo 10.1 continuarán en él hasta su término y después quedarán sujetos a la nueva regulación.

Para los alquileres en tácita reconducción, es decir, aquellos que continúan conforme al Código Civil después de agotarse el contrato y sus prórrogas, la incorporación se producirá desde el primer vencimiento que tenga lugar una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor.

En esos casos se sumará el tiempo del contrato original y el de tácita reconducción para comprobar la duración mínima exigida. Los requerimientos válidos anteriores a la entrada en vigor para terminar esa reconducción conservarán su eficacia y no generarán la nueva indemnización.

El texto también coordina su aplicación con el decreto anterior: la prórroga extraordinaria de aquel no se utilizará cuando corresponda la nueva renovación ordinaria. La continuidad definitiva de esta reforma dependerá de su convalidación parlamentaria.