El precio de la vivienda alquilada en Cádiz se encuentra entre los más altos de España pero entre 2015 y 2018 el precio del alquiler medio apenas ha crecido y el número de viviendas alquiladas como residencia habitual ha aumentado un 13%
A primeros de julio el Gobierno publicó el Índice de Alquiler de Vivienda, una herramienta solicitada por Unidas Podemos en el acuerdo de gobierno para conocer la realidad de este mercado en España. «Será útil para aplicar políticas fiscales o de otra índole que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir los precios», afirmó José Luis Ábalos el día de la presentación del Índice.
El Índice de Alquiler de Viviendas emplea datos de la Agencia Tributaria, el catastro inmobiliario, el Instituto Nacional de Estadística, el Registro de la propiedad, el Banco de España y los depósitos de fianza de las comunidades autónomas. En total se han cotejado 11,2 millones de arrendamientos de los últimos cuatro años en 1,7 millones de inmuebles de toda España excepto el País Vasco y Navarra.
Hasta ahora se contaba con los datos que ofrecían los portales inmobiliarios que según el propio Ábalos ofrecían «una información más limitada y parcial». Estos portales suministran información sobre los precios que los propietarios piden a la hora de ofrecer una vivienda en el mercado, pero desconocen el precio en el que finalmente se alquila, en el caso de que se produzca un acuerdo entre propietario e inquilino. La nueva herramienta hecha pública por el Gobierno ofrece información sobre la renta que realmente abona el inquilino al propietario y que se refleja en la declaración de la renta de ambos.
El Índice ofrece datos de los años 2015, 2016, 2017 y 2018. El Gobierno se ha comprometido en publicar los datos de 2019 en el último trimestre del año teniendo en cuenta que la campaña de la renta de ese año finalizó el pasado 30 de junio.
Cádiz, una ciudad con un precio de alquiler prohibitivo
La capital gaditana ocupa el undécimo puesto entre las 58 ciudades de más de 100.000 habitantes con el precio de alquiler de vivienda habitual más alto. De las capitales de provincia, solo Madrid y Barcelona cuentan con un precio mayor que el de Cádiz.
El precio de la mitad de las viviendas alquiladas en Cádiz en 2018 como residencia habitual en Cádiz oscila entre los 480 euros y los 1.000 euros al mes. Un 25% de las viviendas alquiladas pagan una renta menor de 480 euros y otro 25% abonan una mensualidad superior a 1.000 euros.
Entre las capitales andaluzas Sevilla y Málaga presentan unos precios de alquiler inferiores a Cádiz, con unos intervalos comprendidos entre los 450 y 958 euros en el caso de Sevilla y entre 450 y 940 euros en el caso de Málaga.
Mayor es la diferencia con Algeciras y Jerez, las otras poblaciones gaditanas que superan los 100.000 habitantes. En el caso de Algeciras la mitad de las viviendas alquiladas abonan una renta de entre 365 y 731 euros. En Jerez los precios oscilan entre los 350 y los 700 euros.
El precio medio de alquiler apenas ha variado entre 2015 y 2018
La proliferación en los últimos años de apartamentos turísticos y viviendas de fines turísticos, las conocidas como VFT, deberían haber tenido un impacto en los precios de alquiler. Sin embargo, el alquiler mediano (aquel que deja el mismo número de inmuebles a ambos lados de la distribución), ha pasado de los 587 euros de 2015 a los 601 euros de 2018. Un incremento de apenas el 2%, uno de los más bajos del país entre los 58 municipios de más de 100.000 habitantes. El mismo incremento que otras dos capitales españolas, Oviedo y Logroño.
En todos los municipios de más de 100.000 habitantes el precio mediano del alquiler de vivienda habitual se ha visto incrementado entre 2015 y 2018, salvo en Ourense, que se ha mantenido estable. En los casos más extremos este incremento ha alcanzado el 17%, casos de Palma de Mallorca, Terrassa y Marbella.
Entre las capitales andaluzas la que más ha visto incrementado el precio medio de las viviendas de alquiler ha sido Málaga. En la capital de la Costa del Sol la vivienda media en alquiler ha pasado de costar 520 euros al mes a 600 euros, un incremento del 15%.
Es muy probable que parte del incremento en ciudades como Palma de Mallorca, Marbella, Málaga o Barcelona se explique por la proliferación de viviendas turísticas, pero en el caso de Cádiz la aparición del fenómeno turístico no se refleja en los datos. Al menos por el momento.
En las otras dos localidades gaditanas con más de 100.000 habitantes, Jerez y Algeciras, el incremento del precio medio entre 2015 y 2018 ha sido del 9% y el 8%, respectivamente. En ambos casos mayor que el de la capital gaditana.
Un 13% más de viviendas alquiladas como residencia habitual
Otro de los argumentos que ha calado en el imaginario popular es que el número de viviendas alquiladas como residencia habitual ha descendido con la proliferación del uso turístico residencial, pero los datos desmienten este hecho.
Entre 2015 y 2018 el número de viviendas alquiladas en Cádiz como residencia habitual ha crecido un 13%, pasando de 3.667 a 4.139 en tres años. La oferta residencial en alquiler, por lo tanto, ha crecido incluso en un porcentaje mayor que el precio medio. A pesar de todo encontrar una vivienda en alquiler en Cádiz puede convertirse en una pesadilla, porque lo que ha aumentado considerablemente es la demanda. Pero en ningún caso porque haya disminuido la oferta.
Este incremento de la demanda puede explicarse por el hecho de que muchas familias son inquilinos por necesidad, no por elección. A muchas les gustaría adquirir en propiedad su vivienda, pero las condiciones laborales les dejan fuera del mercado de las hipotecas, por lo que se ven abocados a acceder al mercado de alquiler, tensionándolo.
Los apartamentos y viviendas turísticas pueden ser parte del problema, pero no el problema en sí ni la causa principal del desequilibrio del mercado de alquiler tal y como reflejan los datos publicados recientemente.
Cádiz es con 4.139 viviendas alquiladas en 2018 el municipio de la Bahía de Cádiz con un parque de este tipo de viviendas más amplio, seguido de El Puerto de Santa María con 3.092. La segunda localidad por número de habitantes de la comarca, San Fernando, apenas alcanza las 2.500 viviendas alquiladas en 2018.
Situación de Cádiz por distritos electorales
Excepto en La Viña, en toda la ciudad se incrementó el número de viviendas alquiladas como residencia habitual entre 2015 y 2018. La zona de la ciudad que más ha visto incrementarse la oferta de este tipo de viviendas ha sido el entorno de la Plaza de San Juan de Dios, con un incremento del 22%. De las 134 viviendas alquiladas en 2015 ha pasado a 163 viviendas en 2018.
El Casco Histórico contaba en 2018 con 1.337 viviendas alquiladas como residencia habitual por las 2.802 de Puertatierra. Una proporción de un tercio frente a dos tercios, aproximadamente la misma en la que se distribuye la población en la ciudad.
La Viña, como se ha dicho, es el único distrito de la capital que ha visto reducirse la oferta de vivienda habitual en alquiler en un 2%. Concretamente cuenta con dos viviendas menos en 2018 de las que contaba en 2015, de 126 a 124.
Por otro lado, el precio mediano de la vivienda de alquiler ha crecido en casi todos los distritos de la ciudad excepto en El Barrio de San Juan y el entorno de la Catedral, donde es precio ha sufrido una disminución del 6%. La zona de Cádiz donde más ha crecido este precio medio ha sido el entorno de la Alameda, que entre 2015 y 2018 ha visto cómo se incrementaba en un 10%.
Barrios como Santa María han sufrido un incremento del precio medio del 4% en este periodo, si bien se da la circunstancia de que en esta zona ha decrecido el precio de las viviendas de menos valor, de 428 a 419 euros, y se ha incrementado el de aquellas que ya tenían un precio alto, de 962 a 1.156 euros.
El barrio que ha sufrido un mayor incremento en las viviendas más baratas ha sido el Mentidero, donde límite del 25% de los inmuebles más asequibles ha pasado de 370 a 428 euros.
Una regulación necesaria con datos fiables
El intento del Equipo de Gobierno de regular el uso turístico del suelo residencial es legítimo y necesario, no solo para permitir el acceso a la vivienda de los habitantes de la ciudad, también para ofrecer al que nos visita una oferta turística de calidad.
Un diagnóstico equivocado del problema no solo no traerá la solución, sino que podría provocar la huída de unas inversiones que las administraciones públicas no van a sustituir con recursos propios.