El Tribunal Supremo establece que los arquitectos deben emitir los certificados AFO de viviendas en Andalucía
Dos sentencias del alto tribunal fijan doctrina sobre quién es el técnico competente para emitir el certificado exigido en los procedimientos de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) de edificaciones residenciales regulados por la normativa andaluza.
El Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial sobre la competencia profesional para emitir el certificado exigido en los procedimientos de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) de edificaciones de uso residencial en Andalucía. El alto tribunal concluye que este documento solo puede ser emitido por arquitectos, al considerar que requiere una valoración integral de las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad de los inmuebles.
La decisión se recoge en las sentencias 534/2026, de 29 de abril, y 587/2026, de 11 de mayo, dictadas por la Sala Tercera del Tribunal Supremo para resolver dos recursos de casación relacionados con la interpretación del artículo 6.2.c) del Decreto-ley 3/2019 de Andalucía. El objetivo de ambos procedimientos era determinar qué profesional puede emitir el certificado requerido para el reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación en edificaciones destinadas a uso residencial.
En sus resoluciones, el Supremo considera que el certificado no consiste únicamente en comprobar determinados elementos del inmueble, sino que exige una evaluación global de la edificación. Según la doctrina fijada, el técnico debe valorar de forma conjunta las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad para determinar si el edificio resulta apto para el uso residencial.
El tribunal señala además que la expresión «técnico competente» utilizada en la normativa andaluza debe interpretarse conforme al sistema de atribuciones profesionales establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación y teniendo en cuenta el contenido del certificado exigido en estos procedimientos.
Las sentencias diferencian este certificado de otros documentos técnicos como las inspecciones técnicas de edificios (ITE), los informes de evaluación de edificios (IEE) o los certificados de segunda ocupación. A juicio del Supremo, el certificado requerido para los procedimientos AFO tiene una naturaleza distinta porque incorpora una valoración integral de la edificación destinada a uso residencial.
Como consecuencia de esta interpretación, la Sala concluye que el certificado acreditativo de que una vivienda reúne las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad solo puede ser emitido por un arquitecto, al ser el profesional legalmente habilitado para realizar esa valoración técnica de conjunto.
El Consejo Andaluz de Colegios Oficiales de Arquitectos ha informado de esta doctrina al considerar que tiene relevancia para los profesionales, las administraciones públicas, la ciudadanía y otros operadores jurídicos, como notarios y registradores, que intervienen en la tramitación de los procedimientos de reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación regulados por la normativa autonómica andaluza.
