El Gobierno anuncia una nueva regulación del alquiler con control sobre contratos temporales, alquiler por habitaciones e incentivos fiscales a propietarios
La regulación del alquiler 2026 prevé intervenir los contratos temporales para evitar fraudes, extender el control de precios en zonas tensionadas y aplicar incentivos fiscales a las renovaciones para moderar subidas.
El Gobierno ha anunciado la aprobación en Consejo de Ministros de un Real Decreto-ley con nuevas medidas para intervenir el mercado del alquiler con el objetivo de estabilizar precios, evitar el uso fraudulento de contratos temporales y reforzar la protección de inquilinos en zonas tensionadas. Las medidas combinan regulación y estímulos tributarios, y deberán ser convalidadas en el Congreso para su entrada en vigor definitiva.
El texto incorpora tres líneas de actuación principales: incentivos fiscales aplicados al IRPF para propietarios, control y definición específica de alquileres de temporada y extensión de garantías a los alquileres por habitaciones. El Ejecutivo sostiene que las medidas se orientan a evitar prácticas que hayan encarecido el alquiler residencial y a aumentar la oferta regulada en un contexto de tensión inmobiliaria en grandes ciudades.
En primer lugar, el Real Decreto-ley prevé un sistema de incentivos fiscales para propietarios con el fin de favorecer la prórroga o la renovación de contratos en condiciones estables. La herramienta consistirá en reducciones en el IRPF para quienes firmen nuevos contratos asequibles o renueven contratos evitando subidas pronunciadas. Según el Gobierno, la medida pretende modular las rentas en un mercado donde la presión de precios se ha intensificado y afecta especialmente a jóvenes y familias que encadenan contratos cortos.
La segunda pieza del paquete normativo se centra en los alquileres de temporada. En los últimos años, este tipo de contratos se ha extendido como alternativa al alquiler residencial convencional para sortear el control de precios y limitar la duración. Según datos citados por el Ejecutivo, en ciudades como Madrid la oferta se ha triplicado desde 2023 y en localidades como Barcelona, Cádiz o San Sebastián los contratos temporales representan alrededor de ocho de cada diez anuncios publicados en portales inmobiliarios. La nueva regulación definirá este tipo de alquileres, prohibirá su uso fraudulento cuando exista voluntad de residencia habitual, extenderá el control de precios a contratos temporales en zonas tensionadas y prevé sanciones para quienes incumplan.
Una tercera línea abordará el alquiler por habitaciones, un segmento creciente en grandes ciudades entre estudiantes y jóvenes trabajadores. El Real Decreto-ley contempla impedir la fragmentación artificial de viviendas para eludir límites máximos del alquiler residencial y, en el caso de zonas tensionadas, sujetar el precio del conjunto de habitaciones al control de rentas previsto en la Ley de vivienda. Además, las garantías jurídicas previstas para los alquileres habituales se extenderán a este formato para homogeneizar el marco regulatorio y mejorar la seguridad jurídica de los arrendatarios.
El Gobierno presenta estas medidas como una respuesta al aumento sostenido de precios y a un mercado donde la escasez de oferta regulada ha favorecido la proliferación de modalidades contractuales con menor control. Los cambios se enmarcan en un ciclo de reformas en el mercado del alquiler iniciado en la anterior legislatura, donde ya se introdujo la figura de zonas tensionadas y la vinculación del control de precios a decisiones autonómicas.
Junto al Real Decreto-ley, el Ejecutivo anunció el inicio de las obras de la Operación Campamento en Madrid, un proyecto urbanístico paralizado desde finales de los años ochenta y que prevé la construcción de 10.700 viviendas públicas asequibles. La actuación se canalizará a través de Casa 47, la nueva entidad estatal de vivienda, con el objetivo de ampliar el parque público disponible y blindarlo frente a la especulación. El Gobierno interpreta la combinación de obra pública y regulación del alquiler como una apuesta por incrementar la oferta de vivienda asequible mientras se frena el encarecimiento del alquiler en grandes núcleos urbanos.
Las medidas anunciadas requieren todavía tramitación parlamentaria para su convalidación y podrían ser modificadas durante el debate legislativo. Su aplicación dependerá también de la colaboración autonómica, especialmente en materia de zonas tensionadas y control de rentas, ámbitos sobre los que existen posiciones divergentes entre comunidades.
